Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: una cuota constante durante toda la vida del préstamo (o hasta cada revisión, si es variable). La fórmula es:
- C es el capital prestado.
- i es el interés mensual: el TIN anual dividido entre 12 (2,6 % → 0,002167).
- n es el número de cuotas: los años por 12.
Ejemplo: piso de 250.000 € con 50.000 € de entrada
- Cuota mensual: 800,68 €
- Primer año: pagas 5.147 € de intereses y solo 4.461 € de capital.
- Último año: 134 € de intereses y 9.474 € de capital.
- Intereses totales en 30 años: 88.245 €. En total devuelves 288.245 €.
El gráfico de la calculadora muestra este efecto: las barras de intereses son altas al principio y van desapareciendo. Es el motivo por el que amortizar anticipadamente compensa sobre todo en los primeros años.
Cómo cambia la cuota según el plazo
Préstamo de 200.000 € al 2,6 % fijo:
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 1.343,01 € | 41.742 € |
| 20 años | 1.069,58 € | 56.698 € |
| 25 años | 907,34 € | 72.202 € |
| 30 años | 800,68 € | 88.245 € |
| 35 años | 725,76 € | 104.817 € |
Alargar el plazo de 20 a 30 años baja la cuota más de 250 € al mes, pero multiplica los intereses por más de 1,5.
Fija, variable o mixta
- Fija: el mismo interés toda la vida del préstamo. Pagas por la tranquilidad: suele tener un TIN algo más alto que el variable al inicio.
- Variable: Euríbor más un diferencial. La cuota se revisa cada 6 o 12 meses. Si el Euríbor sube un punto, una cuota de 200.000 € a 30 años sube unos 100 € al mes.
- Mixta: los primeros años (normalmente de 5 a 15) a tipo fijo y después a variable.
Para ver el valor actual del Euríbor, consulta las estadísticas del Banco de España, que publica el dato oficial cada mes.
Antes de firmar
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco tiene que entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) al menos 10 días antes de la firma. Durante ese plazo debes ir al notario, que te explicará gratis las condiciones y comprobará que el banco ha cumplido. Compara siempre la TAE de varias ofertas y pregunta qué productos vinculados exigen para darte ese interés.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga al mes por una hipoteca de 200.000 euros?
A 30 años y con un interés fijo del 2,6 %, la cuota es de unos 800 € al mes. A 25 años sube a unos 907 €, y a 20 años a unos 1.070 €. Cuanto más largo es el plazo, menor es la cuota pero más intereses pagas en total.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés que se aplica al préstamo y es el que se usa para calcular la cuota. La TAE incluye además las comisiones y el coste de los productos vinculados (seguros, nómina) y sirve para comparar ofertas de distintos bancos.
¿Es mejor hipoteca fija o variable?
Con la fija sabes desde el primer día lo que pagarás hasta el final. Con la variable la cuota se revisa cada 6 o 12 meses según el Euríbor: puede bajar, pero también subir. La mixta combina unos años a tipo fijo y el resto a variable. Depende de cuánto riesgo puedas asumir en tu presupuesto mensual.
¿Cuánto financian los bancos?
Normalmente hasta el 80 % del valor de tasación o del precio de compra, el menor de los dos. El 20 % restante y los gastos de la compra (alrededor de un 10 %) tienen que salir de tus ahorros. Hay excepciones, como algunas viviendas de los propios bancos o las líneas de avales públicos para jóvenes.
¿Qué es el sistema de amortización francés?
Es el que usan casi todas las hipotecas en España: pagas siempre la misma cuota, pero al principio la mayor parte son intereses y al final casi todo es capital. Por eso amortizar anticipadamente en los primeros años ahorra mucho más.
Fuentes: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Banco de España (Portal del Cliente Bancario).