Las dos reglas que deciden cuánto puedes comprar
Cuando pides una hipoteca, el banco aplica dos límites a la vez. El precio máximo de tu vivienda depende del que sea más estricto:
- Límite por ingresos. La cuota de la hipoteca, sumada a tus otras deudas, no debería superar el 30 % o el 35 % de tus ingresos netos. De esa cuota máxima sale el préstamo máximo.
- Límite por ahorros. El banco financia como mucho el 80 % del precio. El 20 % restante y los gastos de la compra, en torno a un 10 %, salen de tu bolsillo.
La calculadora te dice cuál de los dos te está frenando. Si te limitan los ahorros, conviene esperar y ahorrar más. Si te limitan los ingresos, un plazo más largo o un segundo titular pueden ayudar.
Ejemplo: pareja con 3.000 € netos y 60.000 € ahorrados
- Cuota máxima: 3.000 × 35 % = 1.050 € al mes, que daría para un préstamo de unos 262.000 €.
- Pero sus ahorros solo cubren el 20 % de entrada y el 10 % de gastos de un piso de 200.000 €.
- Hipoteca: 160.000 €, con una cuota de 641 € al mes (un esfuerzo del 21 %).
- Conclusión: les limitan los ahorros, no el sueldo.
Hipoteca máxima según ingresos
Con un esfuerzo del 35 %, a 30 años y al 2,6 % de interés, sin otras deudas:
| Ingresos netos al mes | Cuota máxima | Préstamo máximo |
|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | 131.139 € |
| 2.000 € | 700 € | 174.852 € |
| 2.500 € | 875 € | 218.564 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 262.277 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 305.990 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 349.703 € |
| 5.000 € | 1.750 € | 437.129 € |
Cómo mejorar tus posibilidades
- Cancela deudas pequeñas antes de pedir la hipoteca: cada 100 € de préstamo del coche restan unos 25.000 € de capacidad.
- Revisa tu CIRBE en el Banco de España (es gratis) por si hay algo que no esperas.
- Pide estudio en varios bancos y a un intermediario de crédito inscrito en el Banco de España.
- Calcula bien los gastos con la calculadora de gastos de compraventa: varían mucho entre comunidades.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta hipoteca me dan con un sueldo de 2.000 euros?
Con 2.000 € netos al mes, sin otras deudas y un esfuerzo del 35 %, la cuota máxima es de 700 €. A 30 años y al 2,6 %, eso permite un préstamo de unos 175.000 €. Pero además necesitas ahorros para la entrada y los gastos: para un piso de unos 240.000 € harían falta cerca de 90.000 €.
¿Qué porcentaje del sueldo puede ir a la hipoteca?
Lo recomendable es que todas tus deudas juntas no superen el 30 % o el 35 % de tus ingresos netos. Los bancos analizan cada caso, pero por encima del 40 % es muy difícil que aprueben la operación.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso?
Como regla general, un 30 % del precio: el 20 % que no financia el banco y un 10 % para impuestos y gastos. Para un piso de 200.000 €, unos 60.000 €.
¿Pueden darme el 100 % de la hipoteca?
Es poco habitual. Algunos bancos lo hacen con sus propios inmuebles, con un perfil muy solvente o con avales adicionales. Para jóvenes existen líneas de avales públicos que cubren parte de la entrada; consulta si siguen vigentes en tu banco y en tu comunidad.
¿Qué más mira el banco además del sueldo?
La estabilidad laboral (contrato indefinido, antigüedad), la edad (el préstamo suele tener que terminar antes de los 70-75 años), tu historial en la CIRBE y en ficheros de morosos, y si los ahorros vienen de tu propio esfuerzo.
Fuentes: Banco de España (Portal del Cliente Bancario), Ley 5/2019 de crédito inmobiliario.