Reducir cuota o reducir plazo
Cuando entregas dinero extra al banco para amortizar, tienes que elegir qué hacer con él:
- Reducir cuota: mantienes los años que te quedan y pagas menos cada mes.
- Reducir plazo: mantienes la misma cuota y terminas de pagar antes.
En los dos casos dejas de pagar intereses sobre el dinero que devuelves, pero al reducir plazo el ahorro es mayor porque eliminas meses enteros de intereses.
Ejemplo: amortizar 20.000 € de una hipoteca de 150.000 €
- Reduciendo cuota: pasas a pagar 695 € al mes (107 € menos) y te ahorras unos 5.670 € de intereses.
- Reduciendo plazo: sigues pagando 802 €, pero terminas 3 años y 4 meses antes y te ahorras unos 12.190 €.
Comisiones máximas por ley
| Tipo de hipoteca | Periodo | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Fija | 10 primeros años | 2 % |
| Fija | Resto del préstamo | 1,5 % |
| Variable | 3 primeros años (o 5, según contrato) | 0,25 % (o 0,15 %) |
| Variable | Después | 0 % |
Estos límites son para hipotecas firmadas desde junio de 2019. En las anteriores manda lo que diga la escritura. En cualquier caso, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real del banco.
Cómo pedirlo al banco
- Revisa en tu escritura la comisión y si hay un importe mínimo para amortizar.
- Pídelo en la app o en la oficina. Por ley, el preaviso no puede ser superior a un mes.
- Indica por escrito si quieres reducir cuota o plazo. Si no dices nada, muchos bancos reducen la cuota por defecto.
- Pide el nuevo cuadro de amortización y comprueba que coincide con lo que esperabas.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor reducir cuota o plazo al amortizar?
Reducir plazo ahorra más intereses, porque dejas de pagar intereses durante los años que eliminas. Reducir cuota ahorra menos, pero te da más margen cada mes. Si tu economía es holgada, suele convenir reducir plazo; si es ajustada o tu hipoteca es variable, reducir cuota da tranquilidad.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar anticipadamente?
Depende de lo que diga tu escritura, con los límites de la Ley 5/2019. En hipotecas fijas, como máximo un 2 % de lo amortizado en los 10 primeros años y un 1,5 % después. En variables, un 0,25 % durante los 3 primeros años o un 0,15 % durante los 5 primeros, según el contrato; después, nada.
¿Cuándo compensa más amortizar?
En los primeros años de la hipoteca, porque es cuando la mayor parte de la cuota son intereses. También cuando el tipo de interés es alto. Si tu hipoteca tiene un interés muy bajo, puede que te compense más mantener ese dinero invertido o como colchón.
¿Conviene amortizar o invertir?
Amortizar te da una rentabilidad garantizada igual al interés de tu hipoteca, sin riesgo. Invertir puede dar más, pero con riesgo. Antes de amortizar, asegúrate de mantener un fondo de emergencia de varios meses de gastos.
¿Amortizar la hipoteca desgrava en la renta?
Solo si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y aplicabas la deducción por vivienda: en ese caso las amortizaciones también cuentan, con el límite anual de 9.040 €. Para hipotecas posteriores no hay deducción estatal.
Fuentes: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 23), Ley 35/2006 del IRPF (disposición transitoria 18.ª).