Cómo compara la calculadora
Para que la comparación sea justa, la calculadora calcula el patrimonio que tendrías al cabo de los años en cada caso:
- Si compras: el valor de la vivienda menos lo que todavía debes al banco.
- Si alquilas: el inquilino no paga entrada ni gastos de compra, así que invierte ese dinero. Cada mes que pagar el alquiler le sale más barato que la hipoteca y los gastos del propietario, invierte también la diferencia.
Si en algún momento la cuota y los gastos del propietario son menores que el alquiler, es el propietario quien invierte la diferencia.
Ejemplo: piso de 250.000 € o alquiler de 1.000 € al mes
- Al comprar pagas 50.000 € de entrada y 25.000 € de gastos, y luego 801 € de cuota más unos 250 € de gastos al mes.
- El inquilino invierte esos 75.000 € al 4 % anual.
- Con una revalorización del 2 % anual y el alquiler subiendo un 3 % al año, a los 15 años el comprador tendría unos 250.000 € de patrimonio y el inquilino unos 137.000 €.
- Comprar empieza a compensar a partir del cuarto año.
Qué inclina la balanza
| Favorece comprar | Favorece alquilar |
|---|---|
| Vas a vivir muchos años en la misma casa | Puedes cambiar de ciudad o de trabajo pronto |
| Alquileres altos respecto al precio de compra | Precios de compra muy altos respecto al alquiler |
| Intereses de hipoteca bajos | Intereses de hipoteca altos |
| Fuerte subida esperada de los alquileres | Sabes invertir tu dinero con buena rentabilidad |
Ajusta los supuestos
Los resultados dependen mucho de la revalorización de la vivienda y de la rentabilidad de la inversión alternativa. Prueba escenarios prudentes, por ejemplo vivienda al 1 % e inversión al 3 %, y optimistas, para ver si la conclusión cambia. Si sale lo mismo en todos, tienes una respuesta bastante clara.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor alquilar o comprar una vivienda?
Depende sobre todo de cuántos años vayas a vivir en ella y de la relación entre el precio de compra y el alquiler. Comprar suele compensar a partir de unos años, porque los gastos de la compra (alrededor de un 10 %) tardan en amortizarse. Si piensas mudarte pronto, alquilar suele salir mejor.
¿A partir de cuántos años compensa comprar?
No hay una cifra fija. Con precios y alquileres habituales en España suele estar entre 4 y 10 años, pero en zonas donde comprar es muy caro en relación con el alquiler puede no compensar nunca. Prueba tus propias cifras en la calculadora.
¿Qué es la ratio precio-alquiler?
Es el precio de la vivienda dividido entre el alquiler anual. Por ejemplo, 250.000 € ÷ 12.000 € = 20,8. Cuanto más alta es, más atractivo resulta alquilar. Por debajo de 15 suele compensar comprar; por encima de 25, alquilar.
¿Pagar un alquiler es tirar el dinero?
No del todo. El propietario también tiene gastos que no recupera: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y los impuestos de la compra. La comparación justa es entre esos gastos y el alquiler, teniendo en cuenta lo que el inquilino podría ganar invirtiendo su dinero.
¿Qué no tiene en cuenta esta calculadora?
No incluye los impuestos sobre la ganancia al vender la vivienda o las inversiones, los gastos de venta (inmobiliaria, plusvalía municipal) ni deducciones fiscales. Tampoco el valor de la estabilidad de tener casa propia o la flexibilidad de alquilar, que dependen de cada persona.
Fuentes: Elaboración propia con el sistema de amortización francés; Banco de España.